Analisi e Commenti
di Carlo Patti
CORTINA – 29 GIUGNO 2018
(Centro Studi ANACI Veneto)
Il condhotel, già diffuso nei paesi del Nord Europa, è una fattispecie di recente formazione in Italia e di nuovissima formazione nel nostro ordinamento. Fino ad oggi è mancata una normativa sul punto, benché il fenomeno si sia ormai affermato e diffuso, specialmente nelle zone a più marcata vocazione turistica. Come sempre il legislatore arriva sempre dopo l’esigenza pratica, a formare e codificare il c.d. diritto vivente.
Non abbiamo dottrina sul fenomeno del condhotel, e tanto meno giurisprudenza, e pertanto allo stato attuale possiamo limitarci ad una trattazione esegetica e descrittiva, delineando qua e là profili di possibile attrito con le norme in tema di condominio.
La definizione del condhotel
La legge 11 novembre 2014 n. 164, di conversione del Dl 12 settembre 2014 n.133, all'art. 31 ha introdotto anche in Italia il concetto di “condhotel”.
Per condhotel si intende l'esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o piu' unita' immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettivita' e, in forma integrata e complementare, in unita' abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non puo' superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati.
I presupposti normativi del condhotel
Il fenomeno del condhotel presenta due presupposti normativi che sono:
l'articolo 10, comma 5, del decreto-legge 31 maggio 2014, n. 83, mai attuato, recante: «Disposizioni urgenti per la tutela del patrimonio culturale, lo sviluppo della cultura e il rilancio del turismo», convertito dalla legge 29 luglio 2014, n. 106, ai sensi del quale «Per le medesime finalita' di cui al comma 1, nonche' per promuovere l'adozione e la diffusione della "progettazione universale" e l'incremento dell'efficienza energetica, il Ministro dei beni e delle attivita' culturali e del turismo, con proprio decreto da emanare entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, previa intesa in sede di Conferenza unificata, aggiorna gli standard minimi, uniformi in tutto il territorio nazionale, dei servizi e delle dotazioni per la classificazione delle strutture ricettive e delle imprese turistiche, ivi compresi i condhotel e gli alberghi diffusi, tenendo conto delle specifiche esigenze connesse alle capacita' ricettiva e di fruizione dei contesti territoriali e dei sistemi di classificazione alberghiera adottati a livello europeo e internazionale.»;
il decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, recante: «Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita' produttive», convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164 c.d.“sblocca Italia”;
In quest’ultimo strumento normativo l'articolo 31, al comma 1 dispone che: «Al fine di diversificare l'offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro dei beni e delle attivita' culturali e del turismo di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, da adottare previa intesa tra Governo, Regioni e Province autonome di Trento e Bolzano, in sede di Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 sono definite le condizioni di esercizio dei condhotel, [...]» e, al comma 2: «Con il decreto di cui al comma 1 sono altresi' stabiliti i criteri e le modalita' per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unita' abitative a destinazione residenziale di cui al medesimo comma.
Perché disciplinare il condhotel con un regolamento?
Si tratta di una applicazione del principio di “delegificazione” dell’ordinamento amministrativo, stabilito fin dalla legge n.400/1988, che attribuisce alla legge il solo compito di disciplinare i principi e i criteri in materia, demandando al più agile strumento regolamentare subordinato la puntuale disciplina normativa.
Il DPCM 22 gennaio 2018 (G.U. 6-3-18)
DECRETO DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI 22 gennaio 2018, n. 13
Regolamento recante la definizione delle condizioni di esercizio dei condhotel, nonche' dei criteri e delle modalita' per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unita' abitative a destinazione residenziale, ai sensi dell'articolo 31 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164.
Il Regolamento è stato definito, con pregnante espressione, un “provvedimento esigenziale”, vale a dire uno strumento nato ed elaborato per venire incontro alle esigenze dell’impresa alberghiera, spesso in difficoltà non solo nel reperimento di fondi per la riqualificazione delle strutture, ma anche per fare fronte alla sregolata concorrenza di altri fenomeni ricettivi, quali le affittanze stagionali, spesso affidate ad aspetti del tutto empirici.
I fenomeni turistico-ricettivi “collaterali” creano infatti flussi non facilmente controllabili che sono fonte di difficoltà e preoccupazione per le strutture alberghiere ufficiali.
Si è dato dunque il caso della utilità per l’albergatore di alienare parte del proprio patrimonio immobiliare, al fine di ottenre liquidità, con il pericolo tuttavia di incorrere nell’illecito di lottizzazione abusiva (vedasi a tal proposito l’interessante Sentenza del TAR Lazio 6314/2014 che individua determinati indicatori sintomatici della figura di illecito).
COME FUNZIONA IL CONDHOTEL
Innanzitutto, il DPCM, con tecnica legislativa ormai consolidata, enumera le definizioni (art.3).:
a)condhotel: un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o piu' unita' immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettivita'
e, in forma integrata e complementare, in unita' abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non puo' superare i limiti di cui all'articolo 4, comma 1, lettera b), ossia il 40% del totale del compendio interessato;
b) gestione unitaria: attivita' concernente la fornitura di alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, riferibile ad un condhotel, sia per le camere destinate alla ricettivita' che, in forma integrata e complementare, per le unita' abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina;
c) fornitura di servizi alberghieri in forma integrata e complementare: attivita' concernente la fornitura anche alle unita' abitative di tipo residenziale dei servizi alberghieri e aggiuntivi normalmente assicurati dal gestore unico della struttura ricettiva alle camere destinate alla ricettivita';
d) il gestore unico: il soggetto responsabile della gestione unitaria dell'esercizio alberghiero, avviato ai sensi delle leggi vigenti in materia di avviamento dell'esercizio alberghiero;
f) unita' abitative ad uso residenziale: unita' abitative, per le quali sia intervenuto specifico mutamento di destinazione d'uso, dotate di servizio autonomo di cucina, inserite nel contesto del condhotel, destinate alla vendita e soggette al limite di superficie complessiva di cui all'articolo 4, comma 1, lettera b), del decreto.
Si badi, aggiungiamo noi, che tali unità abitative munite di servizio autonomo di cucina possono essere anche singoli locali come pure appartamenti o suites, purchè rspettino i requisiti anzidetti.
Art. 4 Condizioni di esercizio dei condhotel
I condhotel rispondono alle seguenti condizioni di esercizio che devono svolgersi con modalita' compatibili con la gestione unitaria della struttura in cui gli stessi sono ubicati:
innanzitutto, occorre la riqualificazione: si tratta di interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, nonche' interventi di ristrutturazione edilizia, di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la cui realizzazione comporta per l'esercizio alberghiero l'acquisizione di requisiti per una classificazione superiore a quella precedentemente attribuita di almeno una stella, da cui risulti una classificazione minima di tre stelle all'esito dell'intervento di riqualificazione, ad eccezione degli esercizi contrassegnati da una classificazione di quattro stelle o superiore gia' prima dell'intervento di cui alla presente lettera, anche nel rispetto delle eventuali prescrizioni disposte da leggi regionali.
a) presenza di almeno sette camere, (al netto delle unita' abitative ad uso residenziale), all'esito dell'intervento di riqualificazione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera e), del presente decreto, ubicate in una o piu' unita' immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall'edificio alberghiero sede del ricevimento, fermo restando il requisito di cui alla lettera c) del presente comma, ossia la presenza di una portineria unica;
b) rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unita' abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere;
c) presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualita' di ospiti dell'esercizio alberghiero che di proprietari delle unita' abitative a uso residenziale, con la possibilita' di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori;
si badi che la portineria unica deve essere ubicata nella struttura principale dell’esercizio alberghiero e deve prestare il proprio servizio nei confronti degli ospiti sia della struttura alberghiera che di quelli delle unità abitative residenziali.
La portineria unica non va però confusa con la portineria eventualmente presente nel condominio in cui è ubicata l’unità abitativa. Quest’ultima svolgerebbe servizio solo per il condominio con esclusione dei servizi di accoglienza del condhotel.
E’ possibile tuttavia ipotizzare profili di “concorrenza” di servizi di portierato da esaminare caso per caso per evitare sovrapposizioni che alla fine potrebbero generare un conflitto.
d) gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unita' abitative arredate destinate alla ricettivita' e delle unita' abitative ad uso residenziale, di cui all'articolo 5, per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unita' abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a dieci anni dall'avvio dell'esercizio del condhotel;
in altri termini, la peculiarità di questa gestione sarebbe quella di fornire i servizi alberghieri tipici anche alle unità abitative “affiliate” al condhotel per una durata considerevole
ovviamente quanto sopra richiede:
e) come già detto esecuzione di un intervento di riqualificazione, all'esito del quale venga riconosciuta all'esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle;
f) rispetto della normativa vigente in materia di agibilita' per le unita' abitative ad uso residenziale, ai sensi dell'articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
In sostanza, ed è questa la peculiarità del condhotel, il proprietario della struttura alberghiera può decidere di trasformare in appartamenti da vendere a privati per uso residenziale con formula condhotel una porzione della struttura esistente fino ad un massimo del 40% della superficie totale.
Oppure può scegliere di aggregare ad un hotel esistente un certo numero di appartamenti ubicati nelle vicinanze (al massimo 200 metri).
Art. 5 Esercizio dell’attività dei condhotel
Il DPCM demanda alle Regioni la disciplina di esercizio dell'attivita' dei condhotel:
“Le Regioni, con propri provvedimenti, disciplinano le modalita' per l'avvio e l'esercizio dell'attivita' dei condhotel nel rispetto della legislazione vigente e delle disposizioni di cui al presente decreto”.
Attualmente risulta esistere solo un provvedimento normativo subordinato emesso dalla Regione Toscana, peraltro nel 2016, prima del DPCM, che tuttavia rimanda al testo della Legge 164/2014.
Inoltre i servizi di cui all'articolo 31, comma 1 del decreto-legge n. 133 del 2014, per le unita' abitative a destinazione residenziale devono, comunque, essere erogati per un numero di anni non inferiore a dieci dall'avvio dell'esercizio del condhotel, fatti salvi i casi di cessazione per cause di forza maggiore indipendenti dalla volonta' dell'esercente.
La violazione dell'obbligo di cui al primo periodo configura, al momento della cessazione anticipata della prestazione dei servizi, un mutamento non consentito della destinazione d'uso dell'immobile.
Una caratteristica essenziale del condhotel è la possibilità di compravendita delle unità immobiliari che ne fanno parte, ferma restando la prestazione dei servizi alberghieri in forma unitaria ed integrata per il periodo minimo di dieci anni.
Ed è quanto apunto stabilisce più diffusamente l’art.6 DPCM:
Art. 6 Acquisto di unita' abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel
I contratti di trasferimento della proprieta' delle unita' abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel indicano le condizioni di cui all'articolo 4 poste a disciplina dell'esercizio del diritto oggetto del contratto di compravendita.
In particolare devono essere ricompresi i seguenti contenuti:
a) un aspetto strutturale: “per quanto riguarda i beni oggetto di compravendita, una descrizione accurata e dettagliata dell'immobile e dell'ubicazione all'interno dell'esercizio del condhotel, nonche' la descrizione appropriata dell'intera struttura”;
b) i servizi “per quanto riguarda i servizi, le condizioni di godimento e le modalita' concernenti l'uso di eventuali strutture comuni;”
c) i costi dei servizi: “per quanto riguarda i costi imputabili ai proprietari di unita' abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel, una descrizione accurata e appropriata di tutti i costi connessi alla proprieta' dell'unita' residenziale, delle modalita' attraverso cui tali costi sono ripartiti, con indicazione delle spese obbligatorie quali quelle relative ad imposte e tasse, e delle spese amministrative e gestionali generali, quali quelle relative alla gestione, manutenzione e riparazione delle parti comuni del condhotel;”
In sostanza questa necessaria indicazione delle spese deve essere analitica e chiara e deve riguardare, fra le altre, gli oneri fiscali, quelli della gestione alberghiera, ma anche gli oneri del condominio in cui fosse eventualmente compresa l’unità abitativa compravenduta.
Non dimentichiamo infatti che detta unità abitativa residenziale, potendo trovarsi anche a distanza (entro i 200 metri) dal condhotel, ben potrebbe essere inserita in uno stabile condominiale: e allora sarebbe a tutti gli effetti considerata come un qualsiasi appartamento con ciò che ne deriva quanto ai millesimi, alle assemblee, alla manutenzione e gestione delle parti comuni e via dicendo.
E’in questa previsione che si manifesta la duplice natura dell’unità abitativa di condhotel, bene di proprietà esclusiva che partecipa alle vicende gestionali sia del condominio in cui è ubicato che dell’hotel che ne fruisce.
Un aspetto da tenere nella massima considerazione è che nel condominio potrebbe vigere un Regolamento contrattuale che limita la destinazione delle unità immobiliari esclusive, escludendo destinazioni ricettive, spesso al fine di evitare un accesso eccessivo o indiscriminato di avventori o per tutelare la quiete dello stabile.
L’adibizione di un’unità abitativa all’esercizio del condhotel deve tener conto anche dei limiti di regolamento, onde evitare di incorrere in iniziative anche giudiziarie di contrasto da parte del condominio.
d) eventuale utilizzo in caso di assenza: “la previsione che l'unita' abitativa a uso residenziale, ove non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso, possa essere adibita da parte del gestore unico a impiego alberghiero”.
In tale caso può prevedersi, a fronte dell’obbligo del gestore di locare l’appartamento con gli obblighi e le peculiarità della gestione alberghiera, la divisione degli utili fra il gestore e il proprietario.
Anche questa disposizione è di grande interesse per la riduzione e il controllo delle affittanze turistiche “fai da te”. E non solo. Questa disposizione consente di mettere a massimo profitto le seconde case che, rimanendo vuote e sfitte in alcuni periodi dell’anno, possono costituire un’utilità per il proprietario, per l’albergatore per il turista con ricadute economiche evidenti e diffuse.
3. Inoltre: se viene meno il gestore: “I contratti di trasferimento della proprieta' delle unita' abitative ad uso residenziale poste all'interno dei condhotel regolano altresi' le modalita' di utilizzo delle singole unita' abitative, qualora venga meno per qualunque causa l'attivita' del gestore unico.”
4. Interruzione o impossibilità. Nel caso di interruzione dell'erogazione dei servizi comuni o di sopravvenuta impossibilita', a qualunque titolo intervenuta, il proprietario della struttura alberghiera si impegna, attraverso apposita pattuizione contrattuale, a subentrare negli obblighi posti a carico del gestore ai sensi dell'articolo 7. In subordine, nel caso di impossibilita' sopravvenuta, anche per il proprietario della struttura alberghiera, dell'adempimento degli obblighi di cui al precedente periodo, il medesimo si impegna a indennizzare il proprietario dell'unita' abitativa ad uso residenziale.
Questa disposizione sottolinea la possibile differenza fra il proprietario della struttura alberghiera e il gestore unico: il più delle volte coincideranno, ma non necessariamente, ben potendo essere affidata la gestione “integrata” ad un soggetto distinto in rapporto di preposizione con il proprietario dell’albergo.
QUALI SONO GLI OBBLIGHI DELLE PARTI
Art. 7
Obblighi del gestore unico
1. Il gestore unico si impegna a garantire ai proprietari delle unita' abitative ad uso residenziale, oltre alla prestazione di tutti i servizi previsti dalla normativa vigente, ivi inclusi quelli di cui alle rispettive leggi regionali e alle relative direttive di attuazione per il livello in cui il condhotel e' classificato, anche quanto stabilito in via convenzionale ai sensi dell'articolo 6, comma 2, lettera b), ossia tutti i servizi alberghieri.
Art. 8
Obblighi del proprietario dell'unita' abitativa ad uso residenziale
Il proprietario dell'unita' abitativa ad uso residenziale ubicata in un condhotel si impegna a rispettare le modalita' di conduzione del condhotel, a garantire l'omogeneita' estetica dell'immobile in caso di interventi edilizi sull'unita' acquisita, nonche' gli ulteriori obblighi definiti attraverso la regolazione negoziale di cui all'articolo 6.
Art. 9
Adempimenti in materia di sicurezza e a fini statistici
- Il gestore unico del condhotel o suo incaricato provvede, ai sensi dell'articolo 109 del regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, e con le modalita' indicate dal decreto ministeriale ivi previsto, all'identificazione degli ospiti delle unita' abitative a destinazione residenziale e a comunicare alla Questura territorialmente competente le generalita' delle persone ivi alloggiate, nonche' alle comunicazioni a fini statistici delle presenze turistiche, ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo 6 settembre 1989, n. 322.
- Il gestore unico, anche nei casi previsti dall'articolo 6, comma 2, lettera d), e' soggetto ai controlli sull'esercizio di strutture ricettive previsti dal regio decreto di cui al comma 1.
L’assunzione delle generalità degli ospiti della struttura risponde alle norme di pubblica sicurezza, ma deve essere rapportata alle norme in tema di condominio, segnatamente a quelle di cui all’art.1130 co.1 n.6) cod.civ. in tema di registro anagrafico del condominio, ove l’unità abitativa residenziale sia inscritta in un condominio.
E’noto che l’amministratore del condominio è tenuto ad annotare nel registro, tra gli altri, i dati anagrafici dei condòmini e dei titolari di diritti di godimento (ossia, conduttori e simili). Tuttavia è evidente che l’amministratore non può essere tenuto ad annotare le generalità di una moltitudine indistinta di avventori che vanno e vengono.
Ad oggi non è indicata una soluzione del dubbio, né si indica la possibilità dell’amministratore del condominio di attingere le informazioni dai registri dell’albergatore, ad esempio nel caso di illeciti ove si renda necessario identificare il responsabile.
Art. 10 Trasferimento della proprieta' dell'immobile -
Ai fini della prescritta pubblicita' l'atto di compravendita o di trasferimento della proprieta', a titolo oneroso o gratuito, dell'unita' abitativa di tipo residenziale ubicata nel condhotel, deve essere trascritto nei registri immobiliari.
Riteniamo che la nota di trascrizione debba indicare, stando ai canoni di completezza richiesti dalla più recente giurisprudenza sull’argomento, tutti gli elementi anche limitativi che vengono obbligatoriamente inseriti nell’atto di trasferimento della proprietà.
Art. 11
Rimozione del vincolo di destinazione alberghiera
Ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unita' abitative ad uso residenziale, ove sia necessaria una variante urbanistica, le Regioni possono prevedere, con norme regionali di attuazione, modalita' semplificate per l'approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni.
Ove la variante urbanistica non sia necessaria, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati ad esercizio alberghiero con il cambio di destinazione d'uso a civile abitazione, previo pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione, e la possibilita' di frazionamento e alienazione anche per singola unita' abitativa, purche' venga mantenuta la gestione unitaria e nel rispetto degli standard previsti dal decreto ministeriale n. 1444 del 1968, e dalle leggi regionali in materia con rifermento alla destinazione ricettiva e alla destinazione residenziale. Il vincolo di destinazione alberghiera non puo' essere rimosso oltre il limite della percentuale massima di superficie netta destinabile ad unita' abitative ad uso residenziale (ossia il 40%, ndr) ai sensi dell'articolo 4, comma 1, lettera b);
il provvedimento di rimozione del vincolo, per la parte eccedente il predetto limite, e' inefficace.
Il vincolo di destinazione puo' essere rimosso su richiesta del proprietario della struttura alberghiera in cui si esercita il condhotel, previa restituzione dei contributi e delle agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato.
Art. 12 Programmazione locale
1. Al fine di salvaguardare le specificita' e le caratteristiche tipiche dell'ospitalita' turistica territoriale, le Regioni, con atti regionali, possono prevedere appositi strumenti di pianificazione concernenti la realizzazione dei condhotel in modo che sia assicurata, d'intesa con ciascun Comune interessato, una adeguata proporzione fra unita' abitative ad uso residenziale in condhotel e ricettivita' alberghiera.
La ultime due disposizioni sono forse la parte più importante dell’aspetto amministrativo della disciplina del condhotel, ove si evidenzia l’aspetto agevolativo del decreto in favore delle gestioni alberghiere in forma di condhotel mediante la rimozione dei vincoli urbanistici che possono comportare ostacolo o addirittura pericolo di illecito.
Ancora molto si deve chiarire ed affinare in materia di condhotel, soprattutto in rapporto ad altre realtà immobiliari come il condominio nei suoi molteplici aspetti.
E urge una disciplina territoriale capillare attuativa e applicativa che possa fare correttamente fronte, da un lato all’esigenza di chiarezza giuridica terminologica e concettuale; dall’altro alla crescente domanda di acquisto di unità abitative in condhotel, che recentemente è sotto l’attenta osservazione dei fondi di investimento immobiliari come appetibile forma di profitto.
Avvocato Carlo Patti
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