IL DISSENSO DEI CONDOMINI

L’art. 1132 c.c. intitolato “Dissenso dei condomini rispetto alle liti” così dispone:

“Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente”.

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                                                                CONCLUSIONI

La disposizione permette ad un singolo condomino, che dissenta dalla deliberazione dell'assemblea di agire o di resistere in giudizio, di deviare da sé, con i limiti più avanti precisati, le conseguenze dannose derivanti dalla soccombenza del Condominio.

Il dissenso di cui all’art. 1132 c.c. può essere manifestato solo in relazione a controversie che devono essere deliberate dall’assemblea, e che rientrano nelle attribuzioni della stessa.

Sono escluse pertanto quelle che rientrano nelle attribuzioni dell’amministratore (ad es. impugnazione di delibera assembleare) che non hanno necessità di delibera assembleare.

Sono escluse le controversie stragiudiziali; è anche esclusa la procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione, che non è un giudizio contenzioso.

Nel caso di lite interna tra Condominio e singolo condomino non trova applicazione l’art 1132 c.c. in quanto trattasi di fattispecie diversa: la compagine condominiale si scinde in due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro.

Il dissenso deve essere comunicato, con atto recettizio, nel termine di trenta giorni dal momento in cui si ha notizia della delibera; il termine è posto a pena di decadenza, non può essere né sospeso né interrotto.

L’atto va notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, ma viene parificata la spedizione con raccomanda a.r. al dissenso espresso nel verbale dell'assemblea condominiale.

La comunicazione di dissenso è atto diverso dall’impugnazione della delibera.

Gli effetti del dissenso sono limitati alle spese di giudizio con le differenze precisate nella norma:.se il Condominio è soccombente rispetto alla lite (art. 1132, 2° comma): il condomino dissenziente è esonerato dalle spese di soccombenza e cioè, alle spese del giudizio poste dal giudice a carico del condominio, oltreché alle spese di difesa (l'esonero non si estende ovviamente a quanto ha formato oggetto del merito sostanziale della vertenza). Il condomino dissenziente ha altresì diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa, in forza della solidarietà passiva.

se il Condominio risulta vittorioso rispetto alla lite e il condomino dissenziente ne abbia tratto vantaggio (art. 1132, 3° comma): il condomino dissenziente – che abbia tratto vantaggio dalla lite risultata favorevole al condominio – è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile recuperare dalla parte soccombente.

Da tale disposizione si ricava che il condomino dissenziente è tenuto a contribuire al pagamento del difensore del Condominio (ossia alle spese del giudizio) solo nel caso previsto dal 3° comma art. 1132.

In caso di soccombenza del Condominio in giudizio, il condomino dissenziente sarà tenuto al pari degli altri a pagare pro quota il c.d. “importo capitale” ossia la somma che, in accoglimento della domanda avversaria, l’Autorità Giudiziaria avrà posto a carico del Condominio.

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MOTIVAZIONE

1. ART. 1132 c.c. : L’OGGETTO

Si tratta di una dettagliata procedura, prevista dall’ordinamento giuridico, da seguire affinché il condomino dissenziente non subisca le conseguenze di una delibera non condivisa. Il legislatore fa riferimento non solo alla “lite” ma utilizza l’espressione più generica di “domanda”.

Ai sensi dell’art. 1132 c.c. il condomino dissenziente, che separi la propria responsabilità da quella degli altri condomini per il caso di soccombenza del Condominio, è esonerato (peraltro con rilevanza solo interna, restando responsabile verso il terzo quale partecipante al condominio e mantenendo il diritto di rivalsa verso gli altri condomini per quanto è stato costretto a pagare)  solo dall’onere di partecipare alla rifusione delle spese di giudizio in favore della controparte, nell’ipotesi di esito della lite sfavorevole per il Condominio; ha poi l’onere di partecipare alle spese di giudizio affrontate dal Condominio solo nel caso previsto dall’art. 1132, 3° comma come più avanti si vedrà.

La disposizione normativa cerca di contemperare l’interesse del singolo – al quale si attribuisce il potere di estraniarsi dalle conseguenze del giudizio – con l’interesse del Condominio – mediante la previsione di un breve termine di decadenza in cui far valere il proprio dissenso e, in caso di esito favorevole della lite e se il condomino ne ha tratto vantaggio, dalla pretesa nel concorso delle spese che la collettività dei condomini non ha potuto recuperare dalla controparte soccombente.

1. ART. 1132 c.c. : I PRESUPPOSTI

1. La proposizione della causa o la resistenza ad una causa proposta nei confronti del Condominio devono essere deliberate dall’assemblea (Cass. n. 2259/1998).

L’atto di estraniazione ai sensi dell’art. 1132 c.c. può trovare applicazione solamente in presenza di una vera e propria delibera assunta dall’assemblea in materia che rientra nell’ambito delle proprie attribuzioni.

Secondo l'art. 1132 c.c. i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Quindi per le liti attive e passive sostenute dall'amministratore direttamente ed immediatamente nell'ambito delle proprie specifiche attribuzioni non può trovare applicazione la norma dettata dall’art. 1132 c.c..

1. La lite deve riguardare le parti e/o i servizi comuni dell’edificio.

• Materie che rientrano nelle attribuzioni dell’amministratore e per le quali, pertanto, non è necessaria una delibera assembleare

Le liti promosse e/o subite dall’amministratore – nell’ambito delle sue attribuzioni –rientrano nell’oggetto del mandato (art.1130 c.c.) e per esse non vi è necessità di una delibera di autorizzazione dell’assemblea (osservanza del regolamento condominiale, esecuzione delle delibere assembleari, disciplina delle parti comuni, riscossione delle quote condominiali, pagamento delle spese, adozione degli atti conservativi – . 1130 c.c.).

In questi casi, non opera il dissenso manifestato dal singolo bensì dalla totalità dei condomini che, all’unanimità, decidono di privare l’Amministratore delle attribuzioni e dei relativi poteri che la legge gli conferisce. (Cass. Civ. n. 7095/2017).

• Materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore ma per le quali si è in presenza di una situazione di urgenza

Nei casi di cui all'art. 1131 comma 3 c.c. l'amministratore può autonomamente costituirsi in giudizio nel quadro generale di tutela (in via d'urgenza) ma il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea (Cass., SS.UU. 06.08.2010 n. 18332).

In caso di ratifica: la dissociazione ha effetto anche per le spese necessarie per l’atto di costituzione.

In caso di mancata ratifica: la dissociazione non trova effetto per le spese necessarie alla costituzione.

1. ART. 1132 c.c. : AMBITO DI APPLICAZIONE

1. Nel caso di liti “interne”, ossia quelle tra il Condominio e un condomino  (Cass. Civ. n. 13885/2014) la giurisprudenza ha puntualizzato che “non è applicabile neppure in via analogica l'art. 1132 c.c. che disciplina l'ipotesi di lite tra un condominio e un terzo estraneo e neppure l'art. 1101, richiamato dall'art. 1139 stesso codice” (Cass., 25/03/1970, n. 801).

Nello stesso senso, si veda tra le altre Cass.15/5/2006, n. 11126, per la quale “nell'ipotesi di controversie tra condomini, infatti, l'unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite per dar vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra di loro, con la conseguenza che il giudice nel dirimere la contesa provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, sicché la parte soccombente non può essere tenuta a pagare alla parte vittoriosa, per le spese di giudizio, una somma maggiore per quella per cui ha riportato condanna”.

Tali statuizioni sono state confermate anche dalla sentenza Cass. 18/06/2014 n. 13885.

Dunque il condomino parte in causa pagherà il compenso del proprio difensore e non sarà tenuto a contribuire pro quota al pagamento del compenso del difensore del Condominio; se risulterà soccombente, il condomino parte in causa dovrà rifondere alla controparte Condominio solo le spese di giudizio che il Giudice avrà posto a suo carico per il caso di soccombenza.

Ma, come si vede, si tratta di fattispecie del tutto diversa da quella disciplinata dall’art. 1132 c.c.

1. Il dissenso ha effetto solo all'interno del condominio e non riguarda il terzo che è in lite con lo stesso e verso il quale, pertanto, è impegnato tutto il Condominio, compresi i dissenzienti. Pertanto, nell’ipotesi di soccombenza del Condominio nella lite, anche i dissenzienti possono essere costretti a pagare il terzo e, successivamente, possono rivalersi contro il Condominio di quanto abbiano dovuto pagare alla parte vittoriosa.

La rivalsa deve essere limitata alle spese e ai danni che si sarebbero evitati se non si fosse fatta la causa.

4)ART. 1132 c.c. : CONSEGUENZE DELL’ATTO DI ESTRANIAZIONE

1. La disposizione di cui all'art. 1132 c.c. è norma derogatoria al regime ordinario ricavabile dagli artt. 1137 c.c. e 1123 c.c., secondo cui le delibere assembleari sono vincolanti per tutti i condomini e le spese di interesse comune vanno ripartite tra tutti i comproprietari.

1. Agli effetti del dissenso del condomino rispetto alle liti, occorre tener ben distinta l'ipotesi in cui il condominio risulti soccombente rispetto alla lite, dall'ipotesi in cui il condominio risulti vittorioso e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio.

• Se il Condominio è soccombente rispetto alla lite (art. 1132, 2° comma): il condomino dissenziente è esonerato dalle spese di soccombenza e cioè, alle spese del giudizio poste dal giudice a carico del condominio, oltreché alle spese di difesa (l'esonero non si estende ovviamente a quanto ha formato oggetto del merito sostanziale della vertenza). Il condomino dissenziente ha altresì diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa, in forza della solidarietà passiva.

• Se il Condominio risulta vittorioso rispetto alla lite e il condomino dissenziente ne abbia tratto vantaggio (art. 1132, 3° comma): il condomino dissenziente – che abbia tratto vantaggio dalla lite risultata favorevole al condominio – è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile recuperare dalla parte soccombente.

Da tale disposizione si ricava che il condomino dissenziente è tenuto a contribuire al pagamento del difensore del Condominio (ossia alle spese del giudizio) solo nel caso previsto dal 3° comma: esito favorevole al Condominio, vantaggi a favore del dissenziente, mancato recupero dalla controparte delle spese di giudizio.

                 Che cosa si intende con l’espressione “trarre vantaggi”:

1. L’art. 1132 c.c. non si applica alle c.d. “spese stragiudiziali” (es. parere legale e/o tecnico prima della discussione in assemblea). Trattandosi di una consulenza stragiudiziale utile al fine della decisione in riferimento alla lite, si ritiene che non sia possibile la dissociazione (cfr: “il dissenso dalle liti nel caso di controversia tra condomini”, rivista giuridica dell’edilizia, fascicolo IV, 2014, pagina 776 a firma di Scalettaris Paolo; cfr Tribunale Firenze, 04-12-2006).

1. Le parti potrebbero addivenire a una transazione. La transazione (art. 1965 c.c.) “E’ il contratto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già cominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro. Con le reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesa e della contestazione delle parti”.

In caso di transazione, si potranno configurare alcune delle seguenti ipotesi:

1. Se stragiudiziale: non è possibile la dissociazione ai sensi dell’art.1132 c.c..
2. Se giudiziale con spese compensate: successivamente alla dissociazione la causa non termina con sentenza e quindi con pronuncia di soccombenza, in quanto la transazione è intervenuta in corso di causa e comprende reciproci vantaggi e concessioni. Ne consegue che, in assenza di condanna, non ricorre il presupposto per l’esenzione dalle spese ai sensi dell’articolo 1132 c.c. e, pertanto, colui che ha esercitato il diritto di cui all’articolo 1132 c.c., è tenuto al pagamento delle spese di giudizio.
3. Se giudiziale con clausola che preveda il pagamento delle spese legali di controparte: valgono le stesse riflessioni di cui al punto precedente anche il forza del fatto che il legislatore presuppone una sentenza ed una soccombenza. L’articolo 1132 c.c. è norma eccezionale secondo la quale un condomino può essere esonerato dal pagamento di una spesa deliberata dall’assemblea. Si ricordi che la transazione è un contratto. Pertanto, se assunta nell’ambito dei poteri dell’assemblea (ad esempio sono nulle le delibere che dispongano di diritti reali), non può essere sindacata dal singolo condomino dissenziente. Ne consegue il divieto di interpretazione estensiva dell’eccezione stessa. Si ritiene dunque, anche considerando il vantaggio che la transazione comporta per il Condominio, che le spese legali del Condominio e di controparte, debbano essere pagate anche dal condomino che ha separato la propria responsabilità.
4. Se stragiudiziale ma in corso di causa con pattuizione di abbandono della causa ai sensi dell’articolo 309 c.p.c. e spese compensate.

1. Alcune riflessioni merita anche la mediazione finalizzata alla conciliazione  da esperirsi obbligatoriamente in materia di condominio secondo quanto disposto dal D.Lgs. n. 28/2010 come modificato dal D.L. n. 69/2013, convertito con modificazioni in L. n. 98/2013.

Tale istituto prevede la partecipazione di tutte le parti di un probabile contenzioso ad uno o più incontri volti alla effettiva ricerca di una soluzione, facilitata dalla professionalità di un soggetto terzo ed imparziale chiamato mediatore il quale, per espressa previsione di legge, non ha potere impositivo sulle parti, le quali restano le uniche protagoniste del procedimento in esame.

Da ciò deriva che in tale ambito non si può parlare di soccombenza: infatti, l’esito della mediazione non può mai essere a sfavore di una delle parti in quanto le “reciproche rinunce”, necessarie per il raggiungimento dell’accordo, non possono mai essere considerate “soccombenza”, poiché questo termine presuppone l’imposizione da parte di un terzo, imposizione che nella mediazione non esiste.

L’amministratore, ai sensi dell’art. 71 quater disp. att. c.c. dovrà portare all’attenzione dell’assemblea l’attivazione o la partecipazione a un procedimento di mediazione, a cui sarà legittimato a partecipare previa delibera, assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c..

Non è pertanto applicabile a tale procedimento il dissenso di cui all’art. 1132 c.c..

1. ART. 1132 c.c. : IL TERMINE ENTRO CUI MANIFESTARE IL DISSENSO

1. L’atto di dissenso deve essere comunicato all’amministratore – o a tutti i condomini qualora manchi l’amministratore – entro il termine perentorio (decadenziale) di trenta giorni che decorrono dal giorno in cui il condomino ha avuto notizia della delibera.

Per i presenti si intende il giorno in cui l’assemblea ha deliberato la lite.

Per gli assenti, dalla data di ricezione del verbale di assemblea.

Decorso tale termine di decadenza, il condomino non potrà più esercitare il proprio diritto di dissenso (Cass. civ. 15/3/1994 n. 2453).

1. La notifica del dissenso non inibisce, al condomino dissenziente, la partecipazione alle successive delibere assembleari concernenti il prosieguo della controversia, non potendosi disconoscere il diritto di manifestare la propria volontà nell'assemblea e di concorrere quindi, al pari degli altri condomini, alla formazione della volontà condominiale sullo specifico argomento (per esempio, dell'abbandono della lite). Ne può dedursi al riguardo un'astratta ipotesi di conflitto di interessi, che deve essere dedotto e provato in concreto e può essere riconosciuto soltanto ove risulti dimostrata una specifica divergenza tra ragioni personali del condomino dissenziente – il cui voto abbia concorso a determinare la maggioranza assembleare – ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cassazione, 5/12/2001, n. 15360)

1. ART. 1132 cc : FORMA E QUALIFICAZIONE GIURIDICA DELLA DISSOCIAZIONE

La dichiarazione del condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini per il caso di soccombenza del Condominio nella lite che l’assemblea ha deliberato è un atto giuridico recettizio di natura sostanziale e, in quanto tale, deve essere tempestivamente portato a conoscenza dell’amministratore.

L’art. 1132 c.c. fa riferimento ad un atto distinto e successivo rispetto alla delibera, con cui il condomino, nei rapporti interni verso il condominio, dichiara di non voler subire le conseguenze della delibera già presa, separando la sua responsabilità da quella della collettività.

Che cosa si intende con il termine “notifica”? Deve essere inteso nel senso proprio di una formale notifica, ai sensi del Codice di procedura civile, ovvero deve essere inteso nel senso di una pura e semplice comunicazione?

La giurisprudenza prevalente ha puntualizzato che la manifestazione di dissenso da parte di un condomino, rispetto alla promozione di una lite deliberata in assemblea, può essere notificata all'’amministratore senza bisogno di forme solenni. (Nella specie si è ritenuta valida la dichiarazione di dissenso comunicata mediante raccomandata con avviso di ricevimento. Cass. civ. 15/6/1978 n. 2967).

Dunque, per la comunicazione del dissenso sono idonei i seguenti strumenti:

1. Notifica a mezzo ufficiale giudiziario
2. Raccomandata con ricevuta di ritorno

c)         Raccomandata a mano

d)         PEC

e)         Telegramma

f)          Altri eventuali strumenti equipollenti

g)         Dichiarazione a verbale dopo la deliberazione, alla presenza dell’amministratore e necessariamente sottoscritta dal condomino. (In tal senso, si veda Tribunale Monza Sez. I, 13-10-2005; contrario invece Tribunale di Napoli 08/01/2003 secondo il quale occorre invece un atto successivo all’assemblea).

Sembra maggiormente condivisibile l’interpretazione del Tribunale di Monza in quanto sembra di intendere che la volontà del legislatore sia quella di avere una comunicazione chiara e precisa in un momento successivo alla deliberazione e fatta pervenire al legale rappresentante del condominio. Per tale motivo è stato precisato che è necessaria la presenza dell’amministratore in assemblea e la sottoscrizione (in quanto atto recettizio) da parte del condomino.

h)         Non assolve allo scopo la mail ordinaria.

Il condomino che intenda separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini per il caso di soccombenza del Condominio in una lite non può efficacemente manifestare la propria volontà in tal senso nel corso dell’assemblea condominiale che ha deliberato al riguardo, ma deve provvedervi con un atto distinto e ulteriore rispetto alle dichiarazioni rese in assemblea, da comunicare all’amministratore in una sede diversa dall’adunanza condominiale.

L’espressione di voto contrario in sede di votazione assembleare non comporta automaticamente la dissociazione ai sensi dell’art. 1132 c.c..

In ogni caso, è necessario che il dissociante non abbia votato favorevolmente.

Può invece dissociarsi colui che si è astenuto.

- La comunicazione di dissenso è  diversa dalla impugnazione della delibera; con l’impugnazione della delibera il condomino contesta la non conformità alla legge o al regolamento, mentre manifestando il dissenso a norma dell’art. 1132 c.c. egli fa una valutazione di mera opportunità per il Condominio o sua personale in ordine al rischio della lite; se il condomino intende impugnare la delibera deve rivolgersi al Tribunale invocando i principi di nullità /annullabilità applicabili al caso di specie, non potendo invocare semplicemente il suo disaccordo sulla lite giudiziaria, rispetto alla quale gli è garantito il diritto di “dissenso” previsto dall’art. 1132 c.c.

1. ART. 1132 c.c. : INDEROGABILITA’

L’articolo 1138, ultimo comma c.c. dispone espressamente che le norme del regolamento condominiale non possono in alcun modo derogare ad alcune disposizioni condominiali, tra cui quella di cui all’art. 1132 c.c. che, pertanto, è norma inderogabile.

L’inderogabilità della norma comporta la nullità della delibera assembleare che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, anche a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite.

In tal senso, è affetta da nullità – e non da mera annullabilità, ed è quindi impugnabile in ogni tempo e da chiunque ne abbia interesse – la delibera dell’assemblea condominiale che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacché solo l’unanimità dei condomini può modificare il criterio legale di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1132 comma 1 c.c. (Cass. civ. 29/7/2005 n. 16092; Cass. civ. 8/6/1996 n. 5334).

Ciò conformemente agli insegnamenti giurisprudenziali più recenti, secondo cui devono qualificarsi come nulle – e non semplicemente annullabili – solo le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito o che non rientra nella competenza della assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose e i servizi comuni, sulle proprietà esclusive di ognuno dei condomini nonché le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto (Cass. civ. 7/3/2005 n. 4806).